多地发行旧改专项债，资金缺口6千亿

　当前，各地老旧小区改造工程正陆续开展，成为居民改善居住环境、城市更新面貌、政府提升治理能力的重要切口。

　　由于缺乏明确的盈利预期，社会资本参与老旧小区改造的积极性不高，此前“旧改”多以财政资金为主导。记者观察到，相较往年，今年在政策安排上强调了资金筹措渠道的多样化——在原有中央补助基础上，增加了地方专项债纳入、金融创新支持等渠道。与此同时，各地积极创新资金使用方式，对不同层次的改造需求分类提供资金支持，提升资金使用效率。

　　“旧改”所需资金超6千亿 多地发行专项债

　　据市场初步计算，今年旧城改造涉及资金规模巨大。4月14日，国务院召开的常务会议要求，今年各地计划改造城镇老旧小区3.9万个，涉及居民近700万户，比去年增加一倍。据华泰证券研报估算，若户均改造投资9.5万元，则2020年“旧改”市场规模约6650亿元。

　　从目前公开数据看，今年地方政府“旧改”资金来源除以往的中央财政拨付、地方财政出资等常规渠道外，还增加了地方专项债这一融资渠道。

　　据财政部、发改委披露的2020年全国财政收支数据显示，“做好城镇老旧小区改造”等内容均包含在6000亿元中央预算内投资与3.75万亿元地方政府专项债券投资项内。同时，今年中央财政还安排城镇保障性安居工程补助资金707亿元，重点支持城镇老旧小区改造和发展租赁住房。

　　今年4月，财政部提出2020年政府专项债券不再用于土地收储和与房地产相关的项目，但将城镇老旧小区改造纳入了支持范围。

　　西南财经大学财税学院房地产税收与金融研究中心主任姜先登向记者表示，以省为单位，今年专项债资金用于项目资本金的规模占比由原来的20%左右提升至25%，这一政策调整为旧改项目纳入专项债创造了客观条件。

　　Choice数据显示，5月18日-6月1日，陕西、厦门、天津、深圳四地成功发行“老旧小区改造”相关地方政府专项债券共70亿元，发行期限7年-30年不等，票面利率平均值为3.15%。

　　据不完全统计，截至5月末，至少有15个地方政府招标发行老旧小区改造专项债券，累计发行规模为136.90亿元。

　　公共资金向基础需求倾斜 “提升类”改造鼓励市场化

　　“旧改”资金规模巨大，如何把公共资金用在刀刃上，考验地方政府智慧。记者观察到，各地多遵循“向基础需求倾斜”的分配原则，加强资金精细管理。

　　据目前公开的23个省（区、市）老旧住房小区改造规划方案显示，多地按照基础类、完善类和提升类等对改造项目进行分类，对不同层次的改造需求，分类资金支持方式，提升“旧改”资金的使用效率。

　　对于房屋修缮、水电气等基础类改造项目，各地财政资金多予以重点支持；完善类项目，则通过划拨部分资金、补贴引导等多种方式鼓励更多社会力量参与其中。

　　如，海南提出，对基础类改造项目，财政资金予以重点支持；对完善类改造项目，财政资金按“以奖代补”方式积极支持；对提升类改造项目，发挥财政资金的引导，吸引社会力量以市场化方式参与改造及后期运营。

　　北京亦提出要明确政府、个人和企业的出资边界。在必改项目的基础上，居民可根据自身意愿在“菜单”上自选其他“提升类”改造内容。基础类以政府投入为主，自选类采用居民付费、社会投资的方式实施；并试点社会资本参与机制，鼓励市属国有企业参与老旧小区综合整治。

　　山东推出13条金融举措，从创新金融服务模式、发挥开发性金融和政策性金融优势等4方面支持城镇老旧小区改造。

　　政府投入亦需考虑收益 政企合作亟待切实落地

　　事实上，无论是专项债的运用还是社会资本的引入，均需考虑后续债务还续问题，这对“旧改”项目未来收益提出一定的要求。

　　贝壳研究院首席市场分析师许小乐向记者表示，长远来看，政府对于老旧小区改造的投入仍需考虑项目的收益问题。未来仍需积极探索切实有效的政企合作模式，灵活采取政府委托、招投标、竞争性谈判等方式，兼顾改善居民居住条件与投资收益，建立起社会力量进入老旧小区改造项目的长效机制。

　　姜先登建议，可以在老旧小区管网改造完成后的一定期限内，对小区内的住户收取适当比例的额外供水供气费用。此外，亦可通过“旧改”添置各类便民服务网点，从而获得相应的租金或运营收益。

　　来源：人民网-房产频道

6650亿旧改资金来自哪?专项债倾斜 银行贷款介入

来   源：21世纪经济报道 记者：杨志锦 编辑：包芳鸣　

　　导读：2019年住建部统计显示，全国共有老旧小区近16万个，涉及居民超4200万户，综合改造最高投资可达4万亿元。据此估算，户均改造投资约9.5万元。按此计算，今年旧改市场规模约6650亿元。

　　4月14日国务院召开的常务会议要求，2020年各地计划改造城镇老旧小区3.9万个，涉及居民近700万户，比去年增加一倍，重点是2000年底前建成的住宅区。

　　2019年住建部统计显示，全国共有老旧小区近16万个，涉及居民超4200万户，综合改造最高投资可达4万亿元。据此估算，户均改造投资约9.5万元。按此计算，今年旧改市场规模约6650亿元。

　　市场也高度关注这部分资金的来源。国常会表示，建立政府与居民、社会力量合理共担改造资金的机制，中央财政给予补助，地方政府专项债给予倾斜，鼓励社会资本参与改造运营。

　　21世纪经济报道记者采访了解到，在今年老旧小区改造过程中，财政资金仍占重要比重。但市场化融资已有起色，比如专项债将适度倾斜，银行贷款也有介入。

　　与棚改不同，老旧小区改造很少涉及土地整理，腾挪不出新地块，且规模不大，因此需要创新思路。

　　记者了解到，目前形成两种办法：

　　一是与其他有收益的项目整合，比如城市更新；

　　二是将多个老旧小区的同类项目“打包”，形成规模收入。

　　专项债倾斜

　　老旧小区改造因各地各小区情况不同而有所差异。在2019年7月召开的吹风会上，住建部具体介绍了老旧小区的改造内容，主要分为三个方面：

　　一是保基本的配套设施，包括水、电、气、路等市政基础设施的维修完善；垃圾分类设施的配套；加装电梯等。

　　二是提升类的基础设施，可配建停车场、活动室、物业用房等。

　　三是完善公共服务类的内容，如养老、抚幼、文化室、医疗、助餐、家政、快递等设施，完善基本公共服务和基本公共环境。

　　资金方面，此前老旧小区改造以财政资金为主导。21世纪经济报道今年3月独家报道，2020年全年专项债不得用于土储、棚改领域，同时新增老旧小区改造投向等领域，主要目的在于稳投资。

　　横亘在这一变革面前的难题是，专项债要求投向项目具有一定的收入，项目偿债资金来源是政府性基金或专项收入。但是旧改内容的安装电梯、道路维修、新建活动室等诸多项目规模小且收益有限，如何破题？

　　据记者统计，2020年已发行的1万亿提前批专项债中，已有零星案例将专项债资金用于老旧小区改造，但规模很小。其创新之处在于，将多个老旧小区的同类项目“打包”，形成规模收入。

　　比如安徽铜陵市老旧小区改造示范项目，该项目主要为当地黑砂河流域的64个老旧小区和幸福渠流域30个老旧小区雨污分流改造。该项目总投资3.65亿，其中资本金1.65亿来自财政资金，其余部分通过专项债融资。项目收入为土地出让收入、污水收集处理收入。

　　再比如山东潍坊安丘市水质提升及老旧小区供水设施改造项目，该项目主要包括对供水进行深度处理、供水管网改造等内容。该项目总投资6.02亿，资本金4.02亿，其余来自专项债融资，项目收益为补贴收入、水费收入。

　　在近期监管部门明确后续专项债用于老旧小区改造后，各方面亦在创新办法。市场预计后续至少还有1.7万亿的专项债额度，其中用于老旧小区改造的比例也会提升。